新华社信息上海１０月１８日电（记者徐寿松）国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部地价不得分期发放土地证的“３９号令”，引起房地产市场高度关注。市场人士预期，这对防范信贷风险、抑制愈演愈烈的“圈地运动”，逼迫开发商少囤地、快开发，从而增加新房供给有积极作用，但前提是政策必须执行到位，地方政府不再与开发商联手打“擦边球”；政策的效应不会立即显现，还需其他调控措施配合；指望“不可分割拿证”迅速降低房价的想法并不现实。
——“不可分割拿证”可能带来三大影响
将于１１月１日起实施的国土资源部第３９号令（《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》）规定：未缴清全部土地出让价款，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。业界人士认为，这一规定从源头封堵了当下房地市场普遍存在的漏洞：付小钱、多占地、慢开发，将会给房地产市场带来正面影响。
一是银行信贷风险和政府信用风险将会有所降低。
今年以来，国内城市“地王”频出，土地出让成交价格动辄数十亿元。譬如上海南京路地块高达４４．０４亿元，长沙新河三角洲地块更是拍出９２亿元的天价。如此巨额款项，对于任何一家地产公司来说，一次性付清都几乎是不可能的。且不说是否有这么多的流动资金，就算有也不会一次性投入同一个项目。
事实上，房地产企业拿地没有不采用杠杆财务的，拖欠土地出让金在业内司空见惯。通常的运作模式是：先付部分土地出让金，与土地部门沟通后，或零或整地获得土地证；拿土地证到银行抵押贷款，进行前期开发，并由建筑商垫资施工；待商品房预销售有了回款再归还清土地出让金。有些甚至继续拖欠，将销售回款用于后期循环开发。
这样的案例曾司空见惯：有开发企业一次性拍下６０万平方米的巨幅地块，但首期只付清了２０万平方米土地的出让金，领取了土地使用权证，将土地抵押给银行，获得了后续开发资金，等于花１／３的钱做了一个大项目。开发商只承担了最少的资金压力，金融风险由银行承担，项目能否进行下去的信用风险则由政府兜底。
全额付清土地出让金才能“领证”的规定，好比在银行、政府与开发商之间增设了一道“防火墙”。通常，只有四证（国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）齐全，银行才会发放贷款。现在，开发商不付清全部土地出让价款就无法获得土地证，也就不能用土地权属向银行抵押贷款。开发商利用信贷杠杆，以少量自有资金撬动多个项目，将风险转嫁给银行、地方政府的做法将有所抑制。
二是囤地之风会有所抑制，房地产开发进度可能会加快。
由于少付款、多占地的业内潜规则的通行，以及对土地升值的强烈预期，眼下囤地之风浓烈。据上市公司中报，众多房企囤积的土地少则足够用两三年，多则六七年，若以现有进度计算，有的公司圈占的土地可供未来２０多年之用。这也就是为什么土地出让增加了，老百姓还是觉得买不到房的原因之一。
“３９号令”将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，可促进企业加快开发节奏。一方面，不缴清全部地价就不发土地证；另一方面，央行、银监会９月底出台的房贷新规要求，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，不得发放贷款。这就迫使房地产企业不得不“看菜吃饭”，放弃以小搏大、囤积居奇的做法，加快开发进度。
三是房地产行业的并购整合将加速，外资可能乘势大举进入。
此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房企能否取得土地证，取决于资金实力。有充足的现金流，才能保证按期足额付清土地出让金全款，实力不足、融资能力差的小企业今后将无法拿地。这将直接导致房地产行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高。上市公司可以通过股市融到廉价资金，化解压力；非上市公司要么与海内外投资基金合作，实现资产证券化，要么被大企业并购。
另一个可能结果是，外资进入国内地产界将加速。投行人士普遍预期，人民币升值势不可挡，必然带来资产价格重估。在未来两三年内，中国房地产领域的外资净流入仍会不断增长。而随着税收、信贷、土地等方面的调控加强，中小房企压力增大，对外资而言，这是借并购之手进入的大好时机。
——土地出让新规对房价难有实质影响
有证券地产行业分析师认为，土地证发放方式的改变能从源头上控制地价，从而降低房价。其主要理由如下：地价上涨速度多年来始终超越房价。地产开发的高额利润，吸引了大量企业进入地产开发市场，土地拍卖竞争激烈。目前，开发商零利润、甚至负利润拿地现象十分普遍。并且，越是大公司，资金量大的项目，杠杆现象越严重。新规实行后，虽然看起来单个公司储地的资金压力变重，但是价格竞争反而没有以前那么激烈严峻，拿地反而容易些，未来国有土地出让价格有可能涨幅放缓，有利于房地产公司土地成本的控制。
但是，这并不现实。将来，可能是几家房产企业联合竞地，但在人民币升值，资源、资产价格重估预期强烈的情况下，激烈竞争拿地的局面并不会根本改变，地价很难下降。而地价下降是房价下降的一个重要前提，在地价变化不大的情况下，房价不会有太大的波动。
譬如在杭州，开发商一直要先付清全部土地款，方能获得土地登记、取得国有建设用地使用权证书等，然后才能开工，并且是按一宗土地一个单位来进行的，开发商未缴清整宗土地出让金，无法取得土地使用权证。但杭州的房价同样一飞冲天。这说明，“不可分割拿证”跟房价关系不大。单纯依靠这一规定，很难抑制高房价。
——“执行决定结果”
值得注意的是，“３９号令”本质上是“旧事重提”。早在２００２年７月１日施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（１１号令）中就明确了：“付清全部国有土地使用权出让金后”，领取国有土地使用权证书。“３９号令”无非是对没有执行到位的原“１１号令”的再次重申。
为什么“１１号令”都实施５年了，还大量存在拖欠土地款、却拿到土地证的情况？因为地方政府和开发商存在相当程度的利益趋同。一些地方的经济增长、城建形象的改善，离不开房地产开发收入（土地出让金和相关税费等）来输血打气，地方政府会主动给开发商提供“方便”，打政策法规的“擦边球”。开发商与政府部门私下协议付款进度再“正常”不过，中西部一些二、三线城市甚至许诺土地出让金可以缓交。
“３９号令”会不会再次在地方“变通”中被化解掉？这是影响政策效果的关键所在。“执行决定结果。”楼市调控需要政策的严格执行。
