毁约：从卖家到买家

二手房交易个税实施后，京城楼市陷入沉寂。《京华时报》记者 胡雪柏 摄

冷清的房展会现场 《中国证券报》记者 李良 摄影

    今年七八月份房价“狂飙突进”的时候，“跳价”成为上海二手房市场的流行语，在买卖双方达成协议后，卖家却单方面提高售价的现象比比皆是。许多楼市炒家面对询价的购房者满天要价，价格不仅和挂在中介公司的价格存在很大差异，而且在达成意向协议之后，也经常无理由地要求大幅加价，每次幅度都高达三五万元，最夸张的房东在一个月内在同一次交易中连续四次跳价。一位卖房人感叹：“随口涨价都卖得出去，我自己都不知道这房子该卖多少钱！”

    相比之下，有些卖房人的毁约方式更为激进。今年５月，南京市雨花区人民法院审理了一起经济适用房买卖纠纷，原告应某称其前夫在婚姻存续期间擅自将取得的经济适用房转让他人，要求被转让人迁出已经居住３年的房屋。类似的案例出现在徐州市中级人民法院的法庭上，一例是子女告父母，一例是丈夫诉妻子，都声称对方在自己不知情的情况下，“私自处分房屋产权”，侵犯了其合法权益，请求法院认定之前签订的房屋买卖协议无效。

    “有趣的是，庭审时被告不仅对原告的诉称一概认可，还主动替原告说话，极力促成原告胜诉。” 南京市雨花区人民法院研究室主任张剑锋说，“如果联系到飙升的房价，这一反常现象就合乎情理了。这个案例中的经济适用房，２００３年的价格还不到２０００元，但现在市场上两倍的价格也买不到。”

    但自９月份以来，中央不断传递出楼市调控的信号，银行收缩住房贷款特别是二手房贷款，央行５次加息的累积效应也逐步显现，房地产价格疯长的缰绳开始收紧。买卖双方的心态发生了明显变化，“毁约”主角开始由卖方变为买方。

    记者从南京的一些房产中介了解到，１０月份以来二手房市场的挂牌房源明显增加，报价也相应下降，个别房源挂牌价格下降了３－５万元。“还有一些卖方虽然坚持原来的挂牌价格，但心理价位已经降低，明确跟我们说‘价格可以再谈’。” 南京墨子不动产公司总经理王小军说。

    陈维刚刚在房产中介那里交了一笔违约金。“现在二手房贷款紧缩，受到影响最大就是城区那些房龄老、面积小的房型。这是淘房的好时机，这个时候不带把‘大砍刀’出去就是傻子。相比５万元的差价，交点违约金根本不算什么。”

    根据南京市房管局刚刚公布的１１月份期房退房公示名单，１０５套房源中带有明显投资色彩的退房占到８０余套，其中一家楼盘就出现了４５套退房。南京网上房地产的统计也表明，部分楼盘退换房率相当高，如中泰国际广场最近９０天内的退房数量达到１８９套，明发滨江新城二期达到１５６套，天润城达到１５３套。